Flipping Properti dalam Perspektif Persaingan Usaha : Apakah Manipulasi Harga Properti Melanggar Hukum?

Pasar properti Indonesia berkembang pesat seiring meningkatnya kebutuhan masyarakat terhadap hunian dan investasi. Salah satu strategi investasi yang semakin banyak dilakukan adalah flipping properti, yaitu membeli properti dengan harga relatif rendah, melakukan renovasi atau meningkatkan nilai ekonominya, kemudian menjual kembali dalam waktu singkat dengan harga lebih tinggi. Secara ekonomi, praktik tersebut merupakan bagian dari mekanisme pasar yang sah dan lazim dilakukan oleh investor.

Fenomena flipping semakin berkembang seiring meningkatnya minat masyarakat terhadap investasi properti, kemudahan akses pembiayaan, serta tersedianya informasi pasar melalui platform digital. Dalam praktiknya, flipping tidak hanya dilakukan oleh investor perorangan, tetapi juga oleh kelompok investor maupun pelaku usaha yang memiliki modal besar sehingga mampu membeli beberapa properti sekaligus pada suatu kawasan. Kondisi tersebut dapat memengaruhi dinamika penawaran dan permintaan di pasar properti. Apabila dilakukan secara wajar berdasarkan mekanisme pasar, flipping dapat memberikan manfaat berupa peningkatan kualitas bangunan dan nilai ekonomi suatu kawasan. Sebaliknya, apabila dilakukan secara spekulatif dan terkoordinasi dengan tujuan mengendalikan harga pasar, praktik tersebut berpotensi menimbulkan distorsi harga yang merugikan konsumen serta mengganggu terciptanya persaingan usaha yang sehat. 

Namun demikian, fenomena flipping properti tidak selalu dipandang positif. Dalam praktik tertentu, flipping dilakukan secara masif atau terkoordinasi sehingga mendorong kenaikan harga properti secara tidak wajar. Kondisi tersebut berpotensi mempengaruhi harga pasar di wilayah sekitar, mengurangi keterjangkauan masyarakat terhadap hunian, bahkan membuka peluang terjadinya praktik persaingan usaha tidak sehat apabila dilakukan melalui kesepakatan atau penguasaan pasar oleh kelompok pelaku usaha tertentu. Persoalan tersebut menjadi menarik untuk dikaji dari perspektif Undang-Undang Persaingan Usaha, khususnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat (UU Persaingan Usaha), yang bertujuan menjaga terciptanya persaingan yang sehat serta melindungi kepentingan masyarakat. Secara umum, flipping merupakan aktivitas membeli aset dengan tujuan memperoleh keuntungan dari penjualan kembali dalam waktu relatif singkat setelah dilakukan peningkatan nilai.

Menurut Karl E. Case dan Ray C. Fair dalam Principles of Economics, flipping merupakan aktivitas investasi jangka pendek yang memanfaatkan selisih harga akibat perubahan kondisi pasar maupun peningkatan nilai suatu aset.

Sementara itu, David Lindahl dalam buku Emerging Real Estate Markets menjelaskan bahwa keberhasilan flipping bergantung pada kemampuan investor menemukan properti undervalued, melakukan renovasi secara efisien, kemudian menjualnya kembali sebelum terjadi perubahan siklus pasar.

Dari perspektif ekonomi, flipping bukan merupakan perbuatan yang dilarang. Justru aktivitas tersebut dapat meningkatkan kualitas bangunan, mempercepat perputaran aset, serta menciptakan aktivitas ekonomi baru.

Undang-Undang Persaingan Usaha pada dasarnya tidak mengatur secara eksplisit mengenai praktik flipping properti. Namun, apabila praktik tersebut dilakukan melalui kerja sama antar pelaku usaha yang bertujuan mengendalikan harga pasar atau menciptakan hambatan bagi pelaku usaha lain, maka ketentuan dalam Undang-Undang Persaingan Usaha dapat diterapkan.

Pasal 3 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 menyatakan bahwa tujuan pembentukan undang-undang ini adalah : 

"Menjaga kepentingan umum dan meningkatkan efisiensi ekonomi nasional sebagai salah satu upaya meningkatkan kesejahteraan rakyat” 

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 tidak hanya berorientasi pada perlindungan terhadap pelaku usaha, tetapi juga bertujuan menjaga keseimbangan antara kepentingan dunia usaha dan kepentingan konsumen. Melalui prinsip persaingan yang sehat, pembentuk undang-undang menghendaki agar harga barang atau jasa terbentuk secara alami berdasarkan mekanisme permintaan dan penawaran, bukan melalui praktek penguasaan pasar, kesepakatan antar pelaku usaha, maupun tindakan lain yang berpotensi menimbulkan distorsi pasar. Dengan demikian, setiap aktivitas bisnis, termasuk dalam sektor properti, harus tetap berada dalam koridor persaingan yang adil sehingga mampu menciptakan efisiensi ekonomi sekaligus memberikan manfaat bagi masyarakat secara luas. 

Lebih lanjut pada Pasal 5 ayat (1) menjelaskan : 

"Pelaku usaha dilarang membuat perjanjian dengan pelaku usaha pesaingnya untuk menetapkan harga atas suatu barang dan/atau jasa yang harus dibayar oleh konsumen atau pelanggan pada pasar bersangkutan yang sama”

Secara normatif, yang perlu diperhatikan oleh para Pelaku Usaha, ketentuan tersebut menunjukkan bahwa yang menjadi fokus hukum bukan semata kenaikan harga, melainkan adanya kesepakatan antar pelaku usaha untuk mengendalikan harga. Dalam hal tersebut, adanya ketentuan dalam Pasal 5 ayat (1) UU Persaingan Usaha menjadi pengingat bahwa Pelaku Usaha agar tidak melakukan kesepakatan antar pelaku usaha untuk mengendalikan harga untuk menjalankan kegiatan usaha flipping properti.

Selain itu, Pasal 19 huruf a menyatakan : 

"Pelaku usaha dilarang melakukan satu atau beberapa kegiatan baik sendiri maupun bersama pelaku usaha lain yang dapat mengakibatkan terjadinya praktek monopoli dan/atau persaingan usaha tidak sehat berupa menolak dan/atau menghalangi pelaku usaha tertentu untuk melakukan kegiatan usaha yang sama"

Apabila flipping dilakukan oleh kelompok investor yang secara bersama-sama membeli sebagian besar properti pada suatu kawasan sehingga menguasai pasokan dan menaikkan harga secara serempak, kondisi tersebut dapat menjadi objek pengawasan Komisi Pengawas Persaingan Usaha (KPPU). 

Pada praktik investasi individual, flipping properti merupakan bentuk pemanfaatan peluang pasar yang masih sejalan dengan prinsip kebebasan berusaha. Harga yang meningkat karena renovasi, peningkatan kualitas bangunan, maupun perkembangan kawasan merupakan konsekuensi alami mekanisme pasar.

Namun berbeda apabila kenaikan harga terjadi karena manipulasi pasokan atau koordinasi antar investor. Dalam kondisi demikian, harga tidak lagi terbentuk berdasarkan mekanisme permintaan dan penawaran yang wajar, melainkan akibat pengendalian pasar.

Menurut Richard A. Posner dalam karyanya yang berjudul Economic Analysis of Law, hukum persaingan bertujuan mencegah perilaku pelaku usaha yang mengurangi efisiensi pasar melalui pembatasan kompetisi. Suatu tindakan tidak dinilai hanya dari besarnya keuntungan, tetapi juga dari dampaknya terhadap struktur pasar dan kesejahteraan konsumen. 

Pandangan serupa dikemukakan oleh Andi Fahmi Lubis dkk. dalam buku Hukum Persaingan Usaha antara Teks dan Konteks. Menurutnya, indikator utama pelanggaran persaingan usaha bukan sekadar kenaikan harga, melainkan adanya penyalahgunaan kekuatan pasar (market power) yang menyebabkan persaingan menjadi tidak sehat.

Dengan demikian, kenaikan harga akibat satu investor menjual rumah setelah renovasi belum tentu melanggar hukum. Sebaliknya, apabila sejumlah investor melakukan pembelian massal, menguasai pasokan properti, kemudian secara bersama-sama menaikkan harga, maka terdapat indikasi pelanggaran terhadap persaingan usaha tidak sehat sebagaimana diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1999. Maka dari itu Komisi Pengawas Persaingan Usaha memiliki kewenangan melakukan penyelidikan terhadap dugaan praktik monopoli maupun persaingan usaha tidak sehat. Dalam konteks flipping properti, KPPU dapat menilai beberapa indikator, antara lain : 

1. adanya kesepakatan penetapan harga antar pelaku usaha;

2. penguasaan pasar yang signifikan;

3. hambatan masuk bagi pelaku usaha lain;

4. dampak terhadap konsumen dan efisiensi pasar.

Pendekatan tersebut sejalan dengan prinsip rule of reason, yaitu setiap tindakan dinilai berdasarkan dampak ekonominya, bukan semata-mata berdasarkan bentuk perbuatannya.

Fenomena flipping properti pada dasarnya merupakan strategi investasi yang sah dalam sistem ekonomi pasar. Aktivitas membeli, memperbaiki, dan menjual kembali properti tidak otomatis bertentangan dengan hukum. Akan tetapi, praktik tersebut dapat berubah menjadi persoalan hukum apabila dilakukan secara terkoordinasi untuk mengendalikan harga, menguasai pasar, atau menghambat pelaku usaha lain.

Dari perspektif Undang-Undang Persaingan Usaha, fokus pengawasan tidak terletak pada keuntungan yang diperoleh investor, melainkan pada adanya perilaku anti-persaingan yang merusak mekanisme pasar. Oleh karena itu, penegakan hukum oleh KPPU perlu diarahkan pada pembuktian adanya kesepakatan, penyalahgunaan posisi dominan, atau praktik monopoli dalam aktivitas flipping properti. Dengan demikian, keseimbangan antara kebebasan berusaha dan perlindungan terhadap persaingan usaha yang sehat dapat tetap terjaga.

Memahami ketentuan hukum sejak awal dapat membantu mencegah terjadinya sengketa di kemudian hari. Jika Anda membutuhkan pendampingan atau konsultasi terkait penarikan oleh lembaga pembiayaan maupun persoalan hukum lainnya, mari kunjungi dampingin.com. Platform ini menyediakan layanan konsultasi berbasis AI serta akses untuk berdiskusi langsung dengan advokat yang sangat berkompeten sehingga Anda dapat memperoleh informasi dan solusi hukum yang lebih tepat sesuai kebutuhan. 

REFERENSI

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat.

Andi Fahmi Lubis, dkk. (2017). Hukum Persaingan Usaha antara Teks dan Konteks. Jakarta: Komisi Pengawas Persaingan Usaha (KPPU).

Richard A. Posner. (2014). Economic Analysis of Law. 9th Edition. Wolters Kluwer.

Karl E. Case & Ray C. Fair. (2017). Principles of Economics. Pearson Education.

David Lindahl. (2013). Emerging Real Estate Markets. Wiley Publishing.

Peter Mahmud Marzuki. (2021). Pengantar Ilmu Hukum. Jakarta: Kencana.